工程項目的竣工驗收工程項目的竣工驗收是施工全過程的最后一道程序，也是工程項目管理的最后一項工作。它是建設投資成果轉入生產或使用的標志，也是全面考核投資效益、檢驗設計和施工質量的重要環節。一、竣工驗收的準備工作在項目竣工驗收之前，施工單位應配合監理工程師作好下列竣工驗收的準備工作。1.完成收尾工程收尾工程的特點是零星、分散、工程量小，但分布面廣，如果不及時完成，將會直接影響項目的竣工驗收及投產使用。做好收尾工程，必須摸清收尾工程項目，通過竣工前的預檢，作一次徹底的清查，按設計圖紙和合同要求，逐一對照，找出遺漏項目和修補工作，制定作業計劃，相互穿插施工。2.竣工驗收資料的準備竣工驗收資料和文件是工程項目竣工驗收的重要依據，從施工開始就應完整地積累和保管，竣工驗收時應經編目建檔。3.竣工驗收的預驗收竣工驗收的預驗收，是初步鑒定工程質量，避免竣工進程拖延，保證項目順利投產使用不可缺少的工作。通過預驗收，可及時發現遺留問題，事先予以返修、補修。二、竣工驗收的依據竣工驗收依據主要有:上級主管部門批準的設計綱要、設計文件、施工圖紙和說明書，設備技術說明書，招標投標文件和工程合同，圖紙會審記錄、設計修改簽證和技術核定單，現行的施工技術驗收標準及規范，協作配合協議，以及施工單位提供的有關質量保證文件和技術資料等。工程項目的規模、工藝流程、工藝管線、生產設備、土地使用、建筑結構、建筑面積、內外裝修、質量標準等，必須與上述文件、合同所規定的內容一致。三、竣工驗收的標準由于建設工程項目門類很多，要求各異，因此必須有相應竣工驗收標準，以資遵循。一般有土建工程、安裝工程、人防工程、管道工程、橋梁工程、電氣工程及鐵路建筑安裝工程等的驗收標準。1.土建工程驗收標準凡生產性工程、輔助公用設施及生活設施按照設計圖紙、技術說明書、驗收規范進行驗收，工程質量符合各項要求，在工程內容上按規定全部施工完畢，不留尾巴。即對生產性工程要求室內全部做完，室外明溝勒腳、踏步斜道全部做，內外粉刷完畢;建筑物、構筑物周圍2m以內場地平整、障礙物清除，道路及下水道暢通。對生活設施和職工住宅除上述要求外，還要求水通、電通、道路通。2.安裝工程驗收標準按照設計要求的施工項目內容、技術質量要求及驗收規范的規定，各道工序全部保質保量施工完畢，不留尾巴。即工藝、燃料、熱力等各種管道已做好清洗、試壓、吹掃、油漆、保溫等工作，各項設備、電氣、空調、儀表、通訊等工程項目全部安裝結束，經過單機、聯動無負穡及投料試車，全部符合安裝技術的質量要求，具備形成設計能力的條件。3.人防工程驗收標準凡有人防工程或結合建設的人防工程的竣工驗收必須符合人防工程的有關規定，并要求:按工程等級安裝好防護密閉門;室外通道在人防密閉門外的部位增設防護門進、排風等孔口，設備安裝完畢。目前沒有設備的，做好基礎和預埋件，具備有設備以后即能安裝的條件;應做到內部粉飾完工;內部照明設備安裝完畢，并可通電;工程無漏水，回填土結束;通道暢通等。4.大型管道工程驗收標準大型管道工程(包括鑄鐵管和鋼管)按照設計內容、設計要求、施工規格、驗收規范全部(或分段)按質量敷設施工完畢和竣工，泵驗必須符合規定要求達到合格，管道內部垃圾要清除，輸油管道、自來水管道還要經過清洗和消毒，輸氣管道還要經過通氣換氣。在施工前，對管道材質用防腐層(內壁及外壁)要根據規定標準進行驗收，鋼管要注意焊接質量，并加以評定和驗收。對設計中選定的閘閥產品質量要慎重檢驗。地下管道施工后，對覆地要求分層夯實，確保道路質量。更新改造項目和大修理項目，可以參照國家標準或有關標準，根據工程性質，結合當時當地的實際情況，由業主與承包商共同商定提出適用的竣工驗收的具體標準。四、竣工驗收的范圍凡列入固定資產計劃的建設項目或單項工程，按照批準的設計文件(初步設計、技術設計或擴大初步設計)所規定的內容和施工圖紙的要求全部建成，具備投產和使用條件，不論新建、改建、擴建和遷建性質，都要經建設單位及時組織驗收，并辦理固定資產交付使用的轉帳手續。有的建設項目(工程)基本符合竣工驗收標準，只是零星土建工程和少數非主要設備未按設計規定的內容全部建成，但不影響正常生產，亦應辦理竣工驗收手續。對剩余工程，應按設計留足投資，限期完成。有的項目投產初期一時不能達到設計能力所規定產量，不能因此而拖延辦理驗收和移交固定資產手續。有些建設項目或單項工程，已形成部分生產能力或實際上生產方面已經使用，近期不能按原設計規模續建的，應從實際情況出發，可縮小規模，報主管部門(公司)批準后，對已完的工程和設備，盡快組織驗收，移交固定資產。五、竣工驗收的條件1.施工單位承建的工程項目，達到下列條件者，可報請竣工驗收(1)生產性工程和輔助公用設施，已按設計建成，能滿足生產要求。生產、科研類建設項目、土建、給水排水、暖氣通風、工藝管線等工程和屬于廠房組成部分的生活間、控制室、操作室、煙囪、設備基礎等土建工程均已完成，有關工藝或科研設備也已安裝完畢。(2)主要工藝設備已安裝配套，經聯動負荷試車合格，安全生產和環境保護符合要求，已形成生產能力，能夠生產出設計文件中所規定的產品。(3)生產性建設項目中的職工宿舍和其他必要的生活福利設施以及生產準備工作，能適應投產初期的需要。(4)非生產性建設的項目，土建工程及房屋建筑附屬的給水排水、采暖通風、電氣、煤氣及電梯已安裝完畢，室外的各管線已施工完畢，可以向用戶供水、供電、供暖氣、供煤氣，具備正常使用條件。如因建設條件和施工順序所限，正式熱源、水源、電源沒有建成，則須由建設單位和施工單位共同采取臨時措施解決，使之達到使用要求，這樣也可報竣工提請驗收。2.工程項目達到下列條件者，也可報請竣工驗收工程項目(包括單項工程)符合上述基本條件，但實際上有少數非主要設備及某些特殊材料短期內不能解決，或工程雖未按設計規定的內容全部建完，但對投產、使用影響不大，也可報請竣工驗收。例如:非生產性項目中的房屋已經建成，電梯未到貨或晚到貨，因而不難安裝，或雖已安裝但不能同時交付使用;又如住宅小區中房屋及室外管線均已竣工，但個別的市政設施沒有配套完成，允許房屋建筑施工企業將承建的建設項目報請竣工驗收。這類項目在驗收時，要將所缺設備、材料和未完工程列出項目清單，注明原因，報監理工程師以確定解決的辦法。當這些設備、材料或未完工程已安裝完或修建完時，仍按前述辦法報請驗收。3.工程項目有下列情況之一者，施工企業不能報請監理工程師作竣工驗收(1)生產、科研性建設項目，因工藝或科研設備、工藝管道尚未安裝，地面和主要裝修未完成者。(2)生產、科研性建設項目的主體工程已經完成，但附屬配套工程未完成影響投產使用。如:主廠房已經完成，但生活間、控制室、操作間尚未完成;車間、鍋爐房工程已經完成，但煙囪尚未完成等。(3)非生產性建設項目的房屋建筑已經竣工，但由本施工企業承擔的室外管線沒有完成，鍋爐房、變電室、冷凍機房等配套工程的設備安裝尚未完成，不具備使用條件。(4)各類工程的最后一道噴漿、表面油漆活未做。(5)房屋建筑工程已基本完成，但被施工企業臨時占用，尚未完全騰出。(6)房屋建筑工程已完成，但其周圍的環境未清掃，仍有建筑垃圾。六、竣工驗收的程序竣工驗收應由監理工程師牽頭，項目經理配合進行。1.施工單位作竣工預驗施工單位竣工預驗是指工程項目完工后要求監理工程師驗收前由施工單位自行組織的內部模擬驗收，內部預驗是順利通過正式驗收可靠保證，為了不致使驗收工作遇到麻煩，最好邀請監理工程師參加。預驗工作一般可視工程重要程度及工程情況，分層次進行。通常有下述三層次:(1)基層施工單位自驗。基層施工單位，由施工隊長組織施工隊約有關職能人員，對擬報竣工工程的情況和條件，根據施工圖要求、合同規定和驗收標準，進行檢查驗收。主要包括竣工項目是否符合有關規定，工程質量是否符合質量檢驗評定標準，工程資料是否齊全，工程完成情況是否符合施工圖及使用要求等。若有不足之處，及時組織力量，限期修理完成。(2)項目經理組織自驗。項目經理部根據施工隊的報告，由項目經理組織生產、技術、質量、預算等部門進行自檢，自檢內容及要求參照前條。經嚴格檢驗并確認符合施工圖設計要求，達到竣工標準后，可填報竣工驗收通知單。(3)公司級預驗。根據項目經理部的申請，竣工工程可視其重要程度和性質，由公司組織檢查驗收，也可分部門(生產、技術、質量)分別檢查預驗，并進行評價。對不符合要求的項目，提出修補措施，由施工隊定期完成，再進行檢查，以決定是否提請正式驗收。2.施工單位提交驗收申請報告施工單位決定正式提請驗收后應向監理單位送交驗收申請報告，監理工程師收到驗收申請報告后應參照工程合同的要求、驗收標準等進行仔細的審查。3.根據申請報告作現場初驗監理工程師審查完驗收申請報告后，若認為可以進行驗收，則應由監理人員組成驗收班子對竣工的工程項目進行初驗，在初驗申發現的質量問題，應及時以書面通知或以備忘錄的形式告訴施工單位，并令其按有關的質量要求進行修理甚至返工。4.由監理工程師牽頭，組織業主、設計單位、施工單位等參加正式驗收在監理工程師初驗合格的基礎上，便可由監理工程師牽頭，組織業主、設計單位、施工單位等參加，"在規定時司內進行正式驗收。5.竣工驗收的步驟竣工驗收一般分為兩個階段進行:(1)單項工程驗收。是指在一個總體建設項目中，一個單項工程或一個車間已按設計要求建設完成，能滿足生產要求或具備使用條件，且施工單位已預驗，監理工程師已初驗通過，在此條件下進行的正式驗收。由幾個建筑安裝企業負責施工的單項工程，當其中某一個企業所負責的部分已按設計完成，也可組織正式驗收，辦理交工手續，交工時應請總包施工單位參加，以免相互耽誤時司。例如:自來水廠的進水口工程，其中鋼筋混凝土沉箱和水下頂管是基礎公司承擔施工的，泵房土建則由建筑公司承擔，建筑公司是總包單位，基礎公司是分包單位，基礎公司負責的單體施工完畢后，即可辦理竣工驗收交接手續，請總包單位(建筑公司)參加。對于建成的住宅可分幢進行正式驗收。例如:一個住宅基地一部分住宅己按設計要求內容全部建成，另一部分還未建成，可將建成具備居住條件的住宅進行正式驗收，以便及早交付使用，提高投資效益。(2)全部驗收。是指整個建設項目己按設計要求全部建設完成，并已符合竣工驗收標準，施工單位預驗通過，監理工程師初驗認可，由監理工程師組織以建設單位為主，有設計、施工等單位參加的正式驗收。在整個項目進行全部驗收時，對已驗收過的單項工程，可以不再進行正式驗收和辦理驗收手續，但應將單項工程驗收單作為全部工程驗收的附件而加以說明。1)項目經理介紹工程施工情況、自檢情況以及竣工情況，出示竣工資料(竣工圖和各項原始資料及記錄)。2)監理工程師通報工程監理中的主要內容，發表竣工驗收的意見。3)業主根據在竣工項目目測中發現的問題，按照合同規定對施工單位提出限期處理的意見。4)暫時休會，由質檢部門會同業主及監理工程師討論工程正式驗收是否合格。5)復會，由監理工程師宣布驗收結果，質監蛄人員宣布工程項目質量等級。(3)辦理竣工驗收簽證書竣工驗收簽證書必須有三方的簽字方生效

景觀雕塑施工隊是一支專門從事景觀雕塑施工工作的團隊。他們擁有豐富的經驗和專業知識，能夠根據設計圖紙和客戶要求，將雕塑作品從紙面變為實物。

景觀雕塑施工隊的工作流程主要包括以下幾個步驟：

1. 理解和分析：

景觀雕塑施工隊是負責在景觀設計中進行雕塑創作和施工安裝的專業團隊。他們的主要任務是根據景觀設計師的設計方案，使用各種材料和工具進行雕塑創作，并將雕塑作品安裝在指定的地點。

景觀雕塑施工隊通常由雕塑師、建筑師、工程師、技術工人等專業人員組成。他們在施工前會參與設計和規劃階段，與景觀設計師一起討論并確定具體的雕塑形象、尺寸、材料以及施工方法等。他們還需要考慮到景觀環境、基礎建設和安全要求等因素，確保雕塑作品與周圍環境相協調，并能夠經受住自然環境的考驗。

景觀雕塑施工隊的工作主要包括以下幾個方面：

1. 雕塑材料準備：根據設計方案，準備所需的雕塑材料，如石材、金屬、水泥等。同時需要根據設計要求進行材料的加工和定制。

2. 雕塑創作：根據設計方案，使用雕塑刀、電動工具等進行雕塑創作，并根據需要進行雕琢和打磨，以達到設計要求的效果。

3. 雕塑安裝：完成雕塑作品后，施工隊需要進行雕塑的安裝工作。這涉及到基礎建設、固定和支撐等工作，確保雕塑穩固地安裝在指定位置，并符合安全要求。

4. 現場管理：施工隊需要負責現場的組織和協調工作，包括施工進度的把控、材料和設備的調配、人員安全等方面的管理。

除了基礎的施工技術，景觀雕塑施工隊還需要具備藝術審美能力和創造力。他們需要理解并準確表達設計師的意圖，并將其轉化為具體的雕塑作品。他們還需要與其他團隊成員進行緊密的合作，確保整個景觀設計的一致性和完整性。

景觀雕塑施工隊是一個專業的團隊，負責將景觀設計師的構想變成現實，并通過創造力和專業技術，為人們打造出美麗、獨特的景觀雕塑作品。

園林種植設計程序1　承接任務

設計程序的第一步,是甲方對設計者進行設計任務委托.設計者對設計任務和設計場地不熟悉的情況下,需要帶著問題,例如甲方對場地的要求?場地有哪些問題?何時該做什么?造價問題等進入下一階段的現場勘察中.當然,設計師不應該僅僅是被動地接受解決甲方提出的問題,還應該主動從多角度出發,思考任務書中的要求是否應該無條件滿足?任務目標是否還需調整?還有什么問題需要提出,以及解決問題的方向等.

2　現場勘查

獲得園址地形圖及其涉及財產權的基礎資料后,必須進行場地勘查.通過實地觀察,把握場地的感覺、場地與周圍區域的關系,全面領會場地狀況,例如場地太陽的軌跡弧線,盛行的微風,好或不好的景觀等等.根據場地規模大小,甲方應該提供不同比例的場地范圍內的現狀地形圖.如沒有,則需要設計者就現場測量.

現場勘查一方面可以核對、補充所收集的圖紙資料.如:現狀的建筑、樹木的情況,水文、地質、地形等自然條件.另一方面,設計者可置身于現場周圍環境條件進行體驗,構思.現場勘查必須根據計劃有目的地收集并分析評估與該地點有關的物理數據和相關的歷史資料,以確定對該地區開發的影響.物理數據包括地形、地質和土壤、水文、氣候、植物、野生生物;歷史資料指的是該場地在此之前的使用情況,例如用途,限制場地使用的建筑、公用設施,特別是地下設施等.

3　分析評價

通過反復的實地考察,把握場地的感覺、場地與周圍區域的關系,掌握各種現狀資源,并對場地進行調查分類和分析,得出對場地資源的綜合評估,用圓圈或抽象圖形概括地表示出園林規劃目標,并確定在整體景觀中植物功能需求.越明確各區植物主要的功能作用及其各區的空間組織關系,植物實現場地種植設計的目的,越有利于植物選擇,使種植目的越理想.其標注從植物的功能作用及其場地的景觀需要出發,如:空間邊緣;障景;借景;作為背景;圍護;減弱或加強地形所構成的空間;分割空間以形成次空間;連接園林要素形成統一景觀;形成開敞空間或封閉空間;需要樹蔭的地方,范圍;消除強光;降低噪音;屏風;主景;景框等等.這種標注植物實現場地種植設計目的的圖,稱為概念種植示意圖.其主要研究植物種植區域的位置和相對面積,不需考慮區域內植物的分布,具體使用何種植物,或單株植物的具體位置,但對特殊景觀需求的樹種可產生意向.

4　確定主題

園林規劃設計的主題確定后,需要運用植物進行烘托.植物的種植設計主題需要以場地的園林規劃布局形式以及各空間的環境個性來確定.不同環境空間的種植設計應相應地反映出環境的性格.例如:游樂場的環境設計就同時包含了活潑、歡快、輕松甚至另類的性格;紀念性場所包含崇高、沉靜.在明確環境性格后,通過確定基調樹種、骨干樹種來烘托環境.

5　拓展構思

構思的拓展是一個從整體到局部的過程,即從空間框架到空間細部的過程.植物景觀結構框架主要由植物的高度決定.在植物種植設計中,首先需要了解植物與人體各高度的關系,方可按照植物的不同高度進行合理的空間建構設計。

植物的高度和習性決定了植物的建造功能.當植物作為建造空間的結構性要素運用和考慮的情況下,其裝飾性作用經常扮演著輔助性角色.

5.1　建構空間框架

運用植物或植物與園林其他要素創造空間,可從圍合和焦點出發.前者包括對界面個數、界面通透性;后者需要考慮位置,即內部焦點或外部焦點,對稱或不對稱.根據空間的不同功能,選用恰當的植物圍合要素.對圍合的程度進行設計是植物空間創造的關鍵.在植物圍合的空間中,焦點可以是種植攀援植物的花架,一棵姿色獨特的喬木或者特色植物群.在復合空間中,植物引導游人視線轉折,使聲音、香味、冷熱、光亮與陰影等的感受變化層層疊加在空間體驗中.設計植物空間序列重點處理的是系列空間的植物個性和相鄰空間的過渡空間的植物特性及其入口空間的植物景色.

5.2　深化空間景觀

建造植物空間框架后,進入空間的細部設計階段.對于植物空間的細部設計也需要從整體出發,即從植物群體與群體的設計到群體內單體的設計.主要運用藝術構圖原則(對比與微差、韻律與節奏、尺度與比例、對稱與均衡),發揮植物的視覺特征(大小、形態、色彩、葉型、質感),并通過植物的種植形式(孤植、對植、列植、群植、林植、散點植、泛植、連鎖式種植與交跌式種植、遍植)與植物層次(三層、兩層、單層)表達出來.

5.3強化生態功能

植物在保護環境方面的作用是巨大的.在環境分析設計階段,設計者必須在透徹了解各種植物特殊生態功能的基礎上,理解人們對生存環境的需求重點,評估現實中的條件,并根據評定的結果,有所側重地選擇滿足場所特殊需要的樹種,以合理的結構形式進行配置.例如恰當的種植密度,保證植物健康的生長空間,形成持續生長的植物群落;恰當的樹種比例,包括常綠樹與落葉樹、鄉土樹種與引種樹種、速生樹種和慢生樹種.

6　樹種選擇

根據設計思想以及環境因素的分析,對植物四季的形態、不同生長期的形態、質地、色彩、耐寒性、養護要求、需要的維護程度及植物與場地之間的兼容性,進行綜合考慮,縮小植物選擇范圍,圈定該項目的適用植物范圍.在實際工作中,比較有效的方法是根據項目的功能要求、栽培要求和養護要求,制定本項目適用范圍的苗木名錄.

根據功能要求選擇植物,即根據拓展階段植物的建構功能、觀賞功能、生態功能運用的植物大小、形態、質感、顏色及對植物的布局形式、種植形式等圖紙內容轉化成喬木、灌木、藤本、多年生植物或地被植物,及其最終高度和冠幅,并從生態和美學角度考慮選擇落葉植物還是常綠植物,選擇觀花還是觀果植物等等.

在滿足植物建造功能和觀賞功能的基礎上,結合場地的環境的光照條件、土壤條件和濕度條件及養護設計條件選擇植物.在設計過程中要遵循經濟原則,考慮是否一定需要經常修剪才可保持設計要求的植物;植物落果是否會增加清理成本;樹種或樹種相配置是否容易產生病蟲害等等.例如高速路的種植設計,因土壤貧瘠,保水保肥能力較差,陽光強烈,水分難以滿足,在設計概念階段,設計者就應該采用抗性較強,耐干旱耐貧瘠的意向樹種,以減少日后養護的難度.當然,在建構植物空間以及突出植物視覺效果與強化植物生態功能的設計階段,設計師可能已經確定了意向樹種,而這一階段還需要進一步利用環境的栽培條件和養護條件過濾之前不合理的意向樹種,縮小本項目植物可選范圍,選擇更適合的樹種.

7　方案表達

選擇好植物品種后,可以進入正式的方案表達階段.植物景觀設計圖紙包括總平面圖、局部設計圖、局部效果圖、立面圖、剖面圖,苗木表,詳細種植圖,施工說明.設計方案所需的所有信息都應當在圖紙中得以表達.平面圖包含大量的信息,其中有比例尺、指北針、原有植物、需要調整和移植的植物、設計的植物、適用的地形圖、必要的索引圖或詳圖(通常需要單獨圖紙)、文字說明、標題欄、植物苗木表、施工說明.

原有植物,原有地形應與設計的植物、地形相區分,可應用不同的線寬區分.索引圖和相應圖紙編號應在標題欄準確無誤地標明,并以文字的形式把圖紙的信息重新整理,包括場地的特征、需要解決的問題及其解決辦法、構思、設計要點、預期的植物景觀效果,以及施工程序與技術的說明.

苗木表通常按照喬木、灌木、地被分類制定,內容包括序號、圖例、數量或種植面積、植物名稱(品種名、拉丁名、別稱)、植物規格(高度、冠幅、胸徑、土球大小)、備注.

普通喬木規格主要根據胸徑和苗高進行劃分,苗木的胸徑一般采用四舍五入制進行分級,如胸徑為6.cm,則歸入胸徑5~6 cm的規格中.規格是苗木價格主要的依據.不同的樹種應注明不同的規格信息,造型喬木還必須標注造型;灌木根據苗木種植的形式可分為地栽苗、盆栽苗以及袋裝苗;棕櫚科植物有地栽和盆栽,還有袋裝苗等.其規格可參照規范.

備注需要說明設計要求,例如種植密度,草坪混合比例,種植點的形式,不同場合的喬木的定干高度.藤本植物則需注明苗的長度,竹類植物需注明枝數.

在實際項目中,現行的圖紙,每種植物都有相應的圖例表現,同種植物圖例的圓心用線相連接,形成整體,并標注名稱及其種植數量或面積,這樣植物形態和形狀較直觀,能提供準確的種植點以及種植范圍,但也有缺點,即對于多層的植物種植設計,設計內容重疊,難以一目了然,現行解決問題的常用方法有兩種:一是把喬木、灌木、地被植物分層并單獨出圖,雖解決了前一問題,但也帶來了對植物搭配空間層次理解上不夠直觀的問題.二是喬木與灌木層單獨出圖,灌木與地被植物單獨出圖,對植物的景觀有一定的相對直觀效果.

8　栽培、養護與評價

完成的種植設計圖紙,由于場地內不可預測的情況,需要現場臨機處理.在施工隊的施工進程中,很有必要進行定期檢查,以盡快地發現問題并給予解決,確保施工完全符合規劃的要求.在設計工程完工后,設計過程并沒完成,設計師必須一次次地觀察和分析如何才能使植物隨時間的推移而更趨于完善,并從設計建成后的使用中,學習更多的東西.設計到此仍是設計程序的繼續,在過去階段該學的該做的已完成,但應有個評價和總結,以便在今后的設計中取得進步.園林設計必須遵循的原則 “適用、經濟、美觀”是園林設計必須遵循的原則。 園林設計工作的特點是有較強的綜合性，要求做到適用、經濟、美觀三者之間的辯證統一。三者之間的關系是相互依存、不可分割的。同任何事物發展規劃一樣，三者之間的關系在不同的情況下，根據不同性質、不同類型、不同環境的差異，彼此之間有所側重。 一般情況下，園林設計首先要考慮“適用”的問題。所謂“適用”，一層意思是“因地制宜”，具有一定的科學性；另一層意思是園林的功能適合于服務對象。“適用”的觀點帶有一定的永恒性和長久性。即使 是“普天之下，莫非王土”的清代皇帝，在建造帝王宮苑頤和園和圓明園時，也考慮因地制宜，具體問題具體分析。頤和園原先的甕山和甕湖（又叫西湖）已具備大山、大水的骨架，經過地形整理，仿照杭州西湖，建成了以萬壽山、昆明湖和山水骨架、以佛香閣為全園的構圖中心、主景突出式的自然山水園。與頤和園毗鄰的圓明園，原先是丹凌?地貌，自然噴泉遍布，河流縱橫。根據圓明園的原地形和分期建設的情況，建成平面構圖上以福海為中心的集錦式的自然山水園。由于因地制宜，適合于各自原地形的狀況，從 而創造出自具特色的園林佳作。

在考慮是否“適用”的前提下，其次考慮的是“經濟”問題。正確地選址，因地制宜，巧于因借，本身就減少了大量投資，也解決了部分經濟問題。經濟問題的實質，就是如何做到“事半功倍”盡量在投資少情況下辦好事。園林建設要根據園林性質、建設需要確定必要的投資。 在“適用”、“經濟”前提下，盡可能地做到“美觀”，即滿足園林布局、造景的藝術要求。在某些特定條件下，美觀要求提到最重要的地位。實質上，美、美感，本身就是一個“適用”，也就是它的觀賞價值。園林中的孤置假山、雕塑作品等起到裝飾、美化環境，創造出感人的精神文明的氛圍，這就是一種獨特的“適用”價值，美的價值。 在園林設計過程中，“適用、經濟、美觀”三者之間不是孤立的，而緊密聯系不可分割的整體。單純地追求“適用、經濟”，不考慮園林藝術的美感，就要降低園林的藝術水準，失去吸引力，不受廣大群眾的喜歡；如果單純地追求“美觀”，不是全面考慮到“適用”問題或“經濟”問題，就可能產生某種偏差或缺乏經濟基礎而導致設計方案成為一紙空文。園林設計工作必須在適用和經濟的前提下，盡可能地做到“美觀”，美觀必須與適用經濟協調起來，統一考慮，最終創造出理想的園林設計藝術作品。

1、切勿盲目追去超大的建筑面積。

這是我目前認為最直接、最快速、最有效也是在當前情況下中國絕大部分自建房現狀從省錢角度所要擺在第一位的。顧名思義建造一棟1000平米的房子和建筑一棟300平米的房子其總體預算肯定存在倍數差。而在過往接觸到的不少業主都在不斷的追求超大的建筑面積。更為重要的是與這個總建筑面積巨大相對應的房屋內功能的深化卻并沒有同步跟進，這就直接導致了使用空間的比例失調、空洞而無內容。而在不少的項目中通過引導反而可以很好的縮小面積。我們以地方建安費用1000元|平米為準，每縮小十平米的建筑面積即可節省人民幣1萬元。你看看，還有什么招數能比這個更直接的？（注：本次不包括所謂的拆遷搶建房、人口眾多的家族建房等其他對面積的確有需求的建房者，我提倡的是在使用合理且并不需要通過超大面積提升自建房近期、遠期價值的情況可以考慮通過合理的配置精簡面積）。2、做表里如一的建筑，錢花在刀刃上。

這一點也是斟酌再三，我認為對于絕大多數自建民宅而言，居住屬性才是第一屬性。因此我們需要一個配置舒適、使用便捷高效（但是又不失趣味）、表里如一的建筑布局，也就是建筑設計里最為常常說到的平面總體設計（總規+平面設計）。與此相對應的是建筑外表的相對簡化和比例上的勻稱，使用大的體塊去表達建筑的勻稱之美。如果一旦上升到當前極為流行的農村假歐式，各種繁復的立面線條、石材造型、屋頂交角等造法，這預算大概率也就會失控了（當然例如東南地區大部分歐式城堡類的自建房造法，省錢可能也就是家常便飯之余開的一個不大不小的玩笑而已吧）。從我個人的從業經歷而言，我越來越推崇現代簡約類的現代民宅，當然這也是改良過后的建筑類別。并不是各大建筑網站、雜質上的那種巨大的落地玻璃、無邊際泳池已為標配的現代極簡豪宅，相反我說的是盡可能用當地的在地材料，在一個優秀的平面設計基礎上立面盡可能簡化。吸收現代簡約住宅的體量化處理技巧，通過更多的共享空間的配置去適當減少建筑面積，在達到建筑表里如一同時也不過度將有限的建房預算花在并不貼身的建筑外立面之上。3、盡可能的合理控制開窗面積，窗戶并不是越落地越好。

很多沒有建過房子的業主都只會算算建筑總面積乘以建安單價以此得出一個價格。我現在要告訴你的是玻璃窗戶是品質建筑里的重要支付部分。跑遍材料市場，窗戶的差價極大。從低端的300—400塑鋼窗到高端的4000及以上一平米的鋁木OR系統窗，價格不一。而一棟500平米的自建房，在適當追求落地窗或者大開啟的情況下，開窗面積隨便是100㎡起步面積，如果以1000一平米的窗戶按100㎡為面積數據，這里的總價就是10萬元。試想一下 如果面積達到200㎡，如果單價提升到2000一平米的中高端窗戶，那單單窗戶這一項就會達到40萬的預算。悄悄的說還可以更高！因此在恰到好處的地方開窗，并科學合理的將窗戶的面積控制在最有范圍之內，在不需要開大窗的建筑面向一定避免大窗，例如通常狀態下的北面（因為北面為冷風來襲方向，貫穿吹風的狀態不利于大部分地區冬季保暖）、西面（烈日西曬會讓整個房屋升溫極速上升從而給居住帶來很不好的體驗），為了保持對流我們可以開一些小高窗或者長豎條窗等即可。切勿一味求大！切勿一味求大！切勿一味求大！4、房屋基礎并不是鋼筋用的越粗、混凝土澆筑的越厚實越好。

建房子需要的是合理配置，經濟、適用、堅固、美觀。并不是不問黑白的只要想到是房屋地基就往深了挖、鋼筋往粗了用、混凝土標號往數字大的那一片去購買。我在太多實際項目遇到了這樣的情況。一般私宅不會超過 3、5層（東南大省十幾層的自建房我也見到過，那是另一個認知世界，我們暫且不論），在這樣的低樓層住宅中，經濟適用是需要專業結構工程結合建房用地的實際情況在業主出具的地勘資料的基礎上經過計算后，完全不需要在計算基礎上繼續加大用料、加大標號這樣的做法去追求一個心理的安寧。把心放在肚子里，安安心心的按圖施工大概率比按包工頭的經驗施工要合理。至少相對更有信心！

5、建筑設計與室內設計同步進行很重要。

我們大部分人都有購買商品房的經歷，在購買商品房后進行裝修的時候往往要面臨大量的拆改工作。這樣的一份工作在土建的時候砌筑（這是一道材料+工錢），砌筑完在內裝的時候要拆掉（這里有是一道工錢），拆完后又要按新的內裝方案對墻體等其他部分進行再次砌筑（這里又增加了一次材料+人工）。這樣一來一回無形中讓房子的在這部分的預算翻倍了。因此大概從2018年起我就在提倡室內與建筑設計的同步全案推進，盡最大努力做到土建完成砌筑現場、水電主管走位、插孔等點位預留等在內裝階段不改動或者極少改動，以此來達到節省材料、工錢。但是這樣的操作對業主和設計師的要求是極高的，如果說建筑是塑造大型，那室內就是讓建筑與人貼身的部分變的更有合理性。如何在方案最初就能將不同的個專業（通常情況下分為建筑、室內、景觀，對于一些超大型項目規劃還要走在最前途）進行有效協調統合這需要巨多的項目喂養后才能具備的能力

6、工程承包方式一定要盡可能的避開點工。

何為點工？及為在聘請施工隊為自己建房，對其工資的結算是以日為單位進行計算，以每日多少工作進行統合發放。即便到了今天這個時代，我仍然有大把的業主選這樣的形式和施工方達成房屋的承建合同。但是到目前為止幾乎沒有一位業主不被坑的。一天的活硬是給你干出三天的工時來！因此特別是對于那些對建房基本是零概念的業主們，可以選擇半包或者全包。這樣有一個好處就是不管對方如何延緩施工速度，只要總量恒定不變，也就意味著工錢永遠就是這么多。但是往往這樣的半包或者全包就會出現另外的一種情況即為——施工方拼命加速以盡快完成項目施工，交貨后繼續下一個項目。這樣就要業主自己更多的操心房屋的質量問題，要多多盯著。

7、坡頂在當前的很多地方并不省錢。

為什么坡頂并不省錢？這首先就要說到大部分施工隊對房屋總面積計算的方式。很多地方的施工隊對坡屋頂是要單獨計算成一層的建筑面積，而且他的計算范圍并不是閣樓的外邊，而是以屋頂出檐后的滴水線吻合，折算面積一下子就會明白，一個坡頂實際的花費造價已經高單層樓所謂的面積對等了。而另外一些地方施工隊直接就是算一層半的面積，這樣看看就可想而知了。也就是這樣的情況下，在很多的農村私宅中都是澆筑平頂，然后在這個平頂上用木屋架架起一個坡屋頂。但是這樣的坡屋頂下方所形成的閣樓已經基本失去了居住屬性，在平日里基本也就是起到一個隔熱防水并兼顧一些季節性的大件物品儲存，根本不是我們所常常見到的那種優美閣樓，圖片雖美，實在太需要資金支撐了！！！

8、大復式配旋轉樓梯，“美美噠”=“貴貴噠”！

當前太多農村建房的朋友喜歡那種雙層挑空的大大客廳，這就是一部人分腦子中所想到的豪華私宅。如果在用地條件允許的情況下旋轉樓梯在我的客戶里出現的頻率極好。要知道在大部分小占地、低預算的農村私宅中旋轉樓額扇面區走來的腳感是非常不好的。而較大的挑空在施工計算面積的時候也都是按一整層計算，但是與之增加的是配套的開窗面鐵定面積增加，連帶效應成本也就自然而然的拔高了。

9、建筑材料切勿舍近求遠。

互聯網時代一定程度上造就了中國一個龐大的物流系統。因此在我們建房子的時候終于實現了全國范圍內的選材機會。這對從事這行的設計師而言是一個不大不小的好消息，因為我們總算可以在全國范圍內挑選設計材料，但是對于業主來說可能是建房預算增加的一個因素。拿在往上構面陶土磚而言，其運費已經接近單塊磚單價的三分之2左右了。同理其他的建房材料也同樣在面臨著這樣的尷尬，那就是材料本身單價并不高，但是在運輸到工地現場的這個環節卻存在一個溢價空間，導致了建房成本的增加。因此在保證質量的前提下挑選原材料的時候一定不能只看材料單價，而是要綜合成各項成本之后的總成本，這樣才知道做出正確的選擇。

10、專業的事情應該交給專業的人。

建房是一個系統工程，需要多年的實踐經驗加之對相關建房理論的掌握才能逐漸朝一個合格的設計師發展。更別說一個完全的行業外人士幾乎沒有可能憑感覺或者臨時的學習與研究去實現對一棟自建房的把控。因此找一個設計團隊，做一個全案，讓其協助自己對接各個工種，并且卡好時間節點，全盤處理各項工種的銜接工作極為重要。讓數萬元的造房資金用的明明白白是建房省錢的重要一環，也是房屋在未來的使用中能更加舒適、更加健康、更加持久的一次重要機會

自然要自建房還有很多很多的地方可以節省資金，但是永遠要明白一點，所以的節省都是相對的。在可能允許的范圍內通過提前計劃、掌握材料一年中的價格浮動、安建設備的租賃時長、減少房屋建設過程中反復拆改率等等來讓造房子這件事盡可能的少走彎路才是重點中的重點。

您好！您可以看一下有點多

交房前后物業公司與開發商工作交接明細 接管驗收前

接管驗收前的準備工作

1. 成立管理處

在小區入伙前三個月，（竣工驗收工作在入伙前一至三個月內進行），成立管理處，管理處主任和工程技術人員到位（其他管理人員分步到崗，具體見“入伙前籌備工作”第1項內容），落實管理用房和職工宿舍。 2. 組織驗收小組

由物業管理公司牽頭，組織機電安裝維修工程部和管理處的有關人員組成驗收小組；驗收小組應在驗收前完成以下工作：

1）提前派出部分工程技術人員進駐現場，與地盤的工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監理工作，主要是參與機電設備的安裝調試。了解整個樓宇內所裝配的設備設施，熟悉各類設備的構造、性能、產地；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向，為入伙后的管理、維修養護打下基礎。

2）主動與開發商和承建單位聯系，協商樓宇交接問題，如：商定交接注意事項和開 始交接日期等。

3）與施工單位雙方制定驗收方案，統一驗收標準。 4）準備竣工驗收的表格資料：

A. 房屋接管驗收表

B. 室內接管驗收遺留問題統計表 C. 公共配套設施接管驗收表

D. 公共配套設施接管驗收遺留問題統計表 E. 機電設備接管驗收表

F. 機電設備接管驗收遺留問題統計表

3. 相關記錄及表格

房屋接管驗收表

室內竣工驗收遺留問題統計表 公共配套設施接管驗收表

公共配套設施接管驗收遺圖問題統計表 機電設備接管驗收表

機電設備接管驗收遺留問題統計表1/12頁 樓宇資料的接管移交

1. 接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料 1）產權資料

A． 項目批準文件； B． 用地批準文件； C． 建筑執照；

D． 業主姓名、聯系方式及建筑面積清單；

2）驗收合格資料

A． 竣工驗收證書； B． 消防驗收合格證； C． 綜合驗收合格證書； D． 用電許可證； E． 供用電協議書； F． 電梯使用合格證；

3）工程技術資料

A. 竣工圖一一包括總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

B. 地質勘察報告；

C. 工程合同及開、竣工報告； D. 工程預決算分項清單； E. 圖紙會審記錄；

F. 工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）； G. 隱蔽工程驗收簽證； H. 沉降觀察記錄； I. 竣工驗收證明書；

J. 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書； K. 新材料、構配件的鑒定合格證書；

L. 水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書； M. 供水、供暖的試壓報告；

4）資料的存放：

上述的全部資料存放在物業管理公司保存，復印件在管理處辦公室，以便隨時查閱。

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接管驗收過程

接管驗收程序

1. 開發商（大業主）通知物業管理公司接管驗收；

2. 物業管理公司驗收小組按《樓宇接管資料的移交》核對所接收的資料，具備條件的，應

在七日內簽發驗收復函并約定驗收時間；

3. 物業管理公司驗收小組同移交人對房屋質量、使用功能、外觀質量、公共配套設施設備

等進行竣工驗收；

4. 對竣工驗收中發現的質量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題統計表，約定期限由移交

人負責整改，并商定時間復核；

5. 對室內物件無明顯不合符檢驗標準要求的房屋，由管理處接收鑰匙。管理處對接管了鑰

匙的房屋承擔保管責任，應避免人為損壞；對仍存在缺陷的房間等整改驗收合格后再接管鑰匙。 6. 業主入伙時，由管理處房管員陪同對室內進行全面細致的質量檢查。對發現的質量問題

由管理處整理后報告置業公司，由其限期施工隊逐項返修，經管理處或業主驗收后消項。 7. 在保修期內，在使用過程中業主或管理人員發現的由于建筑施工或產品制造上的缺陷時，

報告開發商查驗證實后，由其責令施工隊更換或返修。

接管驗收標準及檢驗辦法

1. 標準范圍

參照建設部《物業承接查驗辦法》（建房[2010]165號）及達到業主的合理要求。 2. 標準及檢驗辦法

2.1 梁、柱、板主體：

1）按圖紙設計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫； 2）無鋼筋外露； 2.2 頂棚：

1）抹灰面平整。面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮； 2）無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污債： 2.3 墻面：

1）抹灰面平整。面層涂料均勻，無漏刷．無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； 2）塊料（如磁磚）面層：

A. 粘貼牢固，無缺校掉角；

B. 面層無裂紋、損傷、色澤一致； C. 對維砂漿飽滿，線條順直；

3）墻面：無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現象； 1）毛地面：平整，無裂紋； 2）塊料（如磁磚）面層：

A. 粘貼牢固，無缺校掉角；

B. 面層無裂紋、損傷、色澤一致．對縫線條順直； C. 對縫砂漿飽滿，線條順直； 3）水泥砂漿面層：

抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷； 4）衛生間、廚房和前后陽臺地面：

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A. 用小桶或塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準確到地漏，不應有積水，倒泛水；

B. 第二天到樓下檢查樓面無滲漏； 2.5門窗：

1）開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現；目視零配件裝配齊全，位置準確，無翹曲變形；

2）從室內輕搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活；

3）木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形；

4）單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現象；玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷和無刮花痕跡；

5）窗臺泛水正常，無向室內倒流缺陷；可選擇以下檢查方法：

A．先關緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶（屬天面均有檐口的房屋，普遍為多屋住宅區）自上而下均勻澆水，停止澆水后半小時逐間檢查每個窗臺（墻面）是否有水滲入；

B．查詢天氣預報，在驗收期間出現下雨的日期前，先將所有窗門關緊，雨后逐間檢查場面和窗臺泛水； 2.5樓梯、扶手：

1）砼結構的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露； 2）鋼木結構的樓梯：

A． 用力輕搖無晃動，安裝牢固； B． 鋼筋無銹蝕，無彎曲；

C． 木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手； 2.6插座．

1）電器插座：單指輕擊檢查蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求，滿足“左鄰右火”規定，每個都檢測，試電筆檢查每個插座電源接通是否正常； 2）公用電視天線和計算機設備插口、插座：單指輕擊蓋板安裝穩固，蓋板無損壞 3）電話插座：只進行外觀驗收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無損壞；

2.8接線盒： 1）單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無損壞；

2）用試電筆檢查每處預留線頭的電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭； 2.9開關：

1）安裝牢固，目視蓋板無損壞，

2）全檢開關靈活，開啟接觸效果良好； 2.10照明燈具：

1）用木或硬竹片等輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損； 2）打開所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發光正常；

3）產品合格，使用壽命達到要求，室外公共照明燈全部接通連續工作3天，統計有多少自然損壞的。 2.11供水系統：

1）安裝牢固無能搖動；打開每層的供水總閥門（注意關閉室內的水閥管道完好無損，無滲漏水，無銹跡； 2）管道接頭無滲水；

3）水龍頭（花酒）和水閥：打開水網，流水暢通，接頭無漏水； 2.12排污管道（含塑料管）：

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1）安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；

2）從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實無滲水；樓上排水暢通無堵塞； 3）鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻； 2.13地漏：

過濾鐵蓖安放穩固，管縫密實，無滲漏水，無堵塞，排水暢通； 2.14衛生潔具：

1）安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污漬和刮花痕跡； 2）灌水后排水口接口密實，無滲水．接水軟管無銹跡； 3）便器：

水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通； 2.15室內配電箱：

1）安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開關等控制是否正常； 2）開關符合型號規定；

3）導線與設計相符，布線規范；

4）目視箱蓋無損壞，操作一次開關靈活； 2.16其它： 1）水表、電表

安裝牢固，無搖晃；看表內讀數運轉是否正常：目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷； 2.17基礎設施：

1）房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等； 2.18天臺：

1）屋面隔熱層、防水層：

A． 板端縫、伸縮縫油青緊貼； B． 隔熱板、防水層表面無裂縫； 2）落水口暢通，管道完好；

3）扶欄無破損、變形，無明顯銹蝕； 2.19屋面避雷設施；

各種避雷裝置的所有連接力牢固可靠； 1）消防栓：

A． 油漆均勻，無少刷、漏刷現象； B． 閥門完好，無滲漏水； 2）消防箱：

A． 消防管、消防帶等配套齊全；

B． 箱門上標識清楚，箱門玻璃安裝個牢固、門鎖開啟自如， C． 消防管無滲漏水，閥好； 2.21小區燈光系統： 1）按設計要求安裝；

2）燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常； 3）燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花； 2.22綠化：

1）按設計要求種植花草樹木，對照綠化設計圖紙，不缺株少苗，無改品種，成活率達98％以上，無病蟲發生，無綠化死角，無雜草縱生，綠地純度98%； 2）綠化用水：

綠化水管布局合理，閥門開關距離四周不超過 l00米，布局覆蓋率100%閥門開關靈活，

無漏水，安裝穩固，無搖晃；

2.23周邊道路：

1）道路面平整，無起砂，無空鼓，無損傷；

2）路沿砌筑整齊，灰縫飽滿、無損傷；

3）塊料面層：拼砌整齊，平整穩固，塊料無裂紋、無缺棱掉角；

4）路牌標志清楚，地面線條垂直；

2.24垃圾池（箱）：

1）沖洗水管：

A. 垃圾池通水率100％，水管安裝牢固，接口處密實，無漏水；

B. 水閥門關靈活無漏水：

C. 水閥箱裝鎖，鎖頭開啟靈活；

2）鐵箱類：

油漆面層均勻，無損傷，無銹跡，安放地面平穩；

3）塑料類：

桶身完好無損，桶底無裂紋，不漏水．配有桶蓋且完好無損；

2.25崗亭：

1）鋁材和不銹鋼類：

安裝牢固，配件齊全，型材面無損傷，玻璃無污債；

2）電動道閘：

安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷；

2.26車庫：

1）露天停車場：

路面平整，無起砂，無空鼓，無裂紋；

2）地下停車場：

A. 參照《物業承接查驗辦法》的相關內容；

B. 車道標識：入口、出口標識清楚，油漆均勻；

3）露天（夾層）車棚：參照相關室內驗收標準；

4) 單車架： 焊接牢固平直，油漆面均勻，無銹跡；

5）照明設施：配套齊全，燈具完好無損，開關靈活，照明正常；

6）排水系統：設有專門的排水溝。參照明暗溝驗收標準，排水泵參照相關機電設備驗

收標準；

2.27窨井、檢查井和化糞池：

1）池內無垃圾雜物，進排水暢通，池避無裂痕；

2）檢查井和化糞池進出水口高差不小于5CM，井蓋擱置穩妥并設置井圈；

2.28明暗溝：

1）溝底無斷裂，無積水，溝壁和底抹灰平整；

2）溝蓋板安裝平穩、牢固，排水暢通；

2.29水池、水箱：

1）按設計要求和有關衛生標準進行驗收；

2）無滲漏水現象；

2.30信箱：信箱門鎖開啟靈活，房號標志清楚，有序；

2.31景觀、雕塑和文化娛樂設施：按設計標準和所要求達到的效果驗收。

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接管驗收后

工程完善和工程遺留問題處理規定

1. 工程完善

指開發建設單位在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后，才進行的部分公共配套設施的工程完善：

1）室外改造、完善工程，如下所示：

A． 游泳池、網球場等室外娛樂設施；

B． 綠化、區間道路等配套設施；

2）室內改造、完善工程，如下所示：

A．樓道燈改造等

2. 工程遺留問題

指在竣工驗收和樓宇使用過程中，發現的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法

達到使用的要求、保修無法解決的設計缺陷等方面內容；

3. 處理規定

1）管理處對完善配套工程執行監督職能，指定專人作好協調工作；

2）對發現的遺留問題，及時向公司匯報，并協助物業管理公司作好與開發建設單位的

聯系工作；

4. 管理工作規定

1）在業主未辦理人住手續之前進行的完善和工程遺留問題改造時：

A． 管理處對已接管的房屋和設施實施保管；

B． 分清責任范圍，管理處指定專人與施工隊保持聯系，協調解決須交叉工作的矛

盾，以確保已接管房屋和設施的完好；

C． 配合施工隊的用水用電，要求（必要時，鑒定協議）施工隊進出場有序；

D． 按設計要求限制施工隊活動范圍；

2）在業主（住戶）開始辦理人住手續之后進行的完善和工程遺留問題改造時，除按第

1條的規定繼續執行以外，還必須在以下工作方面加強管理：

A. 限制噪音施工時間，確保業主的工作不受影響；

B. 給進場施工隊人員（保修人員）辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，給已

入伙的業主帶來安全隱患；

C． 管理處增強保安力量監督施工隊的人員管理；

D． 施工隊離場前，必須到管理處申請“放行條”，在經管理處房管員以上人員核

查無誤后（核查有無違反管理規定，收回出入證，督促水電結算等），并經房管員

以上人員簽名后施工隊方可撤離小區。

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交房前

業主入伙前籌備工作

竣工驗收時間：在樓宇入伙前一至三個月進行；

入伙時間：住戶入伙時間。

1. 健全管理處

竣工驗收前三個月，公司任命管理處主任，管理員、工程技術人員等到位，組成管理處新的籌建班子；其他人員根據工作進展需要，采取分步到位的方法。

管理處各類人員可按以下程序和時間到位。

A． 入伙前三個月，任命管理處主任，工程負責人等投入入伙前的各項準備工作；

B． 竣工驗收前二個月，小區消防中心值班人員進入現場，與機電安裝維修工程部

人員一起，參與機電設備安裝調試的監理工作，掌握小區設備設施的基本情況和操

作規程；

C． 竣工驗收前半個月，電工，給排水，進入現場，熟悉樓宇結構、公共配套設 施和設備等，參加竣工驗收，配合房管員監督樓宇工程遺留問題的整改上作 ；

D． 竣工驗收前半個月，部份保安人員到位，上崗培訓后，負責對所接受的物業守

衛工作；

E． 入伙前一個月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公；

F． 入往前一個月，炊事員到位，食堂開餐；

G． 入往前半個月，衛生人員到位，開始對小區內環境和已接收的房間進行清潔工

作。

H． 入伙前半個月，全部保安人員配齊上崗；

I． 入伙前半個月，維修班、運行班組成立，人員配齊到位；

2. 入伙工作方案

管理處成立后，管理處主任負責根據物業管理公司編寫的《物業管理方案》，編寫管 理處入伙工作方案，入伙工作方案的內容包括以下內容：

A． 核實《物業管理方案》中擬定的管理處人員配備情況；

B． 根據實際情況和《物業管理方案》中的要求以及要達到的標準，擬定入伙后 在加強治安、車輛管理、垃圾清運等方面的配套改進意見或整改措施，如下所示： * 治安方面：增設報警系統；

* 車輛管理：增設區間道路標志；增設自行車棚；

* 垃圾清運：增設垃圾池（屋）或垃圾清運站等；

* 樓道燈： 改成節能燈（如：溫感、聲控或觸摸式等）

C． 擬定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案；

D． 根據《物業管理方案》的開辦采購計劃，擬定分步購置計劃；

E． 制定入伙流程；

F． 其他；

3. 準備入伙資料（開發商）

1）根據物業公司原有的格式和實際情況編寫和印刷《業主手冊》、《臨時管理規約》等。

2）印刷“辦理入伙手續須知”，內容要求寫明管理處辦公地，業主應帶的證件，并附簡

明扼要的入伙程序流程說明圖等。

3）印刷其他規定等。

4）印刷入伙表格；

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4. 協調工作（開發商）

1）與供電局、自來水公司、郵局等單位搞好聯系工作，保證入伙后水、電等的供應。

5. 通知入伙（開發商）

通過登報或寄發通知書的形式，提前一個月向業主發出入伙通知。寄發通知應包括以下

資料：

1）入伙通知書

2）辦理入伙手續須知

3）收費項目一覽表

6. 入伙時的環境布置（開發商）

1）樓內環境：

A. 入口處掛橫幅，內容有“歡迎您公司**小區”等，插彩旗，營造熱烈的氣氛。

B. 插指路牌，由入口處到管理處。指路牌標明“**小區物業管理處”字樣。

C. 入口處標明管理處辦公地址和辦公時間。

2）管理處辦公環境：

A． 擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受。

B． 張貼醒目的“辦理入伙手續流程圖”，辦理手續設置要求做到“一條龍服務”

程序，標識清楚，一目了然。

C． 管理人員著裝整潔，精神飽滿。

D． 辦公室內資料擺放整齊有序。

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交房過程

業主入伙程序

提前確認和預約每日辦理交房手續的名單。

1. 入伙流程圖

驗證→資料發放→交費→鑰匙發放→驗房

2. 驗證

1）入伙通知單原件、和購房合同復印件一份

3. 資料發放與保管

1）發給業主保存的資料：

A. 業主手冊

B. 臨時管理規約

C. 收費項目一覽表

2）發給業主填寫并需返回管理處的資料：

A. 臨時管理規約：經業主和管理處簽約后，業主保管一份，管理處留存一份；

B. 業主公司情況登記表：即日填寫返回管理處；

C. 裝修申請表：住戶申請裝修時填寫，并返原件給管理處存檔；

3）管理處按業主房號進行建檔編號，檔案中應包括的內容：

A. 業主入伙通知單

B. 入伙驗房表

C. 業主公司情況登記表

D. 裝修申請表

4. 交費

1）管理服務費：

以寫字樓入伙通知單上發出的日期為準，次月開始計收全月管理服務費；

2）裝修押金：

A. 時間：辦理人住手續時交納；

B. 標準：每百平方米 元；

C. 退款：住戶裝修完畢，憑房管員簽字的裝修押金的收據可辦理退款手續；

3）樓道維護費、裝修垃圾清運費：

A． 時間：辦理入伙時交納；

B． 標準：每戶平方米 元；

4）工本費：

5）其他：

開發商未配套，需由住戶付款，由管理處統一組織施工；

5. 鑰匙發放

1）憑管理服務費發票到鑰匙房簽名領取房間鑰匙或門禁卡（一卡通）；

6. 驗房

按國家有關的規定執行。 交房后

小區保修工作程序

1. 保修工作流程

驗房→申報→施工→驗收

2. 驗房

業主領取鑰匙后，在房管員的陪同下，對室內項目逐一進行驗收，驗收合格，雙方簽定“業主入伙驗房表”；

1）驗收合格：

住戶須在三日之內交此表回管理存檔；

2）驗收不合格：

A． 業主必須三日之內將此表交回管理處，由管理處負責聯系或安排維修事宜；

B． 超過三日且在房屋的保修期限內時，業主未申請裝修的情況下，若外墻和樓板滲水等質量問題仍屬保修，房間內易損壞如燈泡、水龍頭等則由業主負責；

3. 申報保修

1）住戶從領取鑰匙之日起三天之內憑“業主入伙驗房表” 到管理處，由主管房管員在“保修登記表”上登記；

2）“保修登記表”上須明確預約時間、聯系電話等；

3）房管員在預約的時間內．及時填寫“派工單”委派管理處維修人員或通知施工單位進行維修；

4. 維修

1）維修形式：

A. 開發建設單位委托管理處負責維修。

B. 開發建設單位設專人配合管理處進行維修工作。

2）注意事項

在一年的保修期內,業主陸續入伙，有些保修是在房屋使用過程中才發現如樓面和外墻滲水等，凡需進入室維修時，維修人員必須注意：

A． 業主在場：維修人員必須在預的時間內到場，若臨時有其他任務需取消維修預約時，應及時通知住戶并另約其他時間；

B． 業主留有鑰匙：維修人員應對室內的設施負責,不得隨意將鑰匙交給非維修人員，完成任務及時返還鑰匙；

5. 驗收

業主、房管員和維修人員（或維修單位代表）三方到場驗收，并簽字認可。

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未出售房屋所有權

開發商作為未出售房屋的業主，與其他業主享有同樣的權利，在業主大會上也同樣享有投票權。開發商通過開發建造了建筑物整體，對整個建筑物具有所有權。當開發商將房屋售出后，房屋的所有權就轉讓給了購買者，而未出售的房屋不論用來干什么，只要這部分房屋的所有權未發生轉移，所有權人就仍然是開發商。根據《物業管理條例》的規定：“房屋的所有權人為業主。”開發商就是未出售房屋的業主。根據《物業管理條例》的規定：“業主在物業管理活動中，享有下列權利：參加業主大會會議，行使投票權；”，開發商作為未出售房屋的業主，在業主大會上，也就同樣的享有投票權。

投票權份額如何計算？律師解答：業主的投票權根據《物業管理條例》第10條第二款，業主在首次首次業主大戶上的投票權由省、自治區、直轄市具體規定。上海市對住宅類業主的投票權是按照擁有房屋套數進行計算的，實行一套一票;對于非住宅類物業的業主，按照擁有的物業建筑面積計算首次業主大會會議上的投票權，每100平方米計一票，不滿平方米有單獨房地產權證書的，和其他業主合并計票，每100平方米計一票。為了防止單個業主具有過多的投票權，《上海市住宅物業管理規定》單個業主在首次業主大會會議上所持的投票權，最高不超過全部投票權的百分之三十。

《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》第二十一條 業主的表決權按照面積和人數計算。

業主的面積表決權數按照下列方法認定：

(一)專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

業主的人數表決權數按照下列方法認定：

(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

(二)總人數，按照前項的統計總和計算。

按照規劃建設的已經辦理了不動產登記的車庫、車位，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產登記但是具有銷售(預售)許可證的車庫、車位，按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按買賣合同記載的面積計算。按照規劃建設的人防工程面積不計算投票權。

在政府給出的《北京市住宅區首次業主大會會議召開方案（示范文本）》中關于業主表決權一項添加了如下一句表述：“根據以上表決規則和本物業管理區域內業主及其專有部分面積明細表（見附件）確立各業主的表決權。”或者是您也可以百度查詢其他的

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